Os novos dados do INE vêm confirmar o que os profissionais do sector imobiliário sentem diariamente: uma redução das vendas de habitação no primeiro trimestre de 2023.
“Entre janeiro e março de 2023, transacionaram-se 34 493 habitações, correspondendo a uma redução homóloga de 20,8% (variação de -16,0% no trimestre anterior) e a uma redução em cadeia de 10,5%.
Fonte: INE – https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ine_destaques&DESTAQUESdest_boui=593967991&DESTAQUESmodo=2
Dados do 1º trimestre de 2023
Nos últimos meses, na minha actividade de perita avaliadora de imóveis, tenho sentido um considerável decréscimo das avaliações para fins de crédito bancário. Tal deve-se, em grande parte, aos recentes agravamentos das condições de crédito e às notícias de que estes agravamentos poderão continuar, o que torna a aquisição de casa impossível para muitos portugueses, cujos vencimentos não conseguem fazer frente às prestações bancárias.
No dia 22 de Junho de 2023 foi publicado um relatório do INE acerca do mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2023. Resumo abaixo os números que considero mais relevantes:
- O Índice de Preços da Habitação (IPHab) aumentou 8,7% em termos homólogos, 2,6 pontos percentuais (p.p.) abaixo do observado no trimestre anterior;
- Entre janeiro e março de 2023, transacionaram-se 34 493 habitações correspondendo a uma redução homóloga de 20,8% (variação de -16,0% no trimestre anterior) e a uma redução em cadeia de 10,5%. No trimestre de referência, o valor das habitações transacionadas totalizou 6,9 mil milhões de euros, menos 15,2% face a idêntico período de 2022.
- Nos primeiros três meses de 2023, os preços das habitações existentes cresceram de forma mais pronunciada comparativamente com as habitações novas, 9,7% e 5,7%, respetivamente.
- Nos primeiros três meses de 2023, as aquisições de habitação por compradores com domicílio fiscal no Território Nacional diminuíram 21,9% em termos homólogos. Este registo representa 92,8% do número total de transações.
- De entre as transações relativas a compradores com domicílio fiscal fora do Território Nacional, a categoria União Europeia registou uma taxa de variação homóloga de -11,6%, sendo que a categoria de domicílio fiscal Restantes Países aumentou o número de transações em 9,1%.
- Entre janeiro e março de 2023, a Área Metropolitana de Lisboa concentrou 40,6% do valor total das habitações transacionadas.
Cenário e tendências do mercado imobiliário – 2023
Os números do INE permitem perceber as tendências do imobiliário em Portugal, com uma redução nas vendas de habitação, mas onde os preços não descem, ainda que subam agora a um ritmo mais lento.
Muitas pessoas perguntam-me o porquê de os preços não caírem quando estamos numa situação económica desfavorável. Ora, a explicação consiste na limitada oferta de habitação associada ao interesse de compradores estrangeiros com maior poder económico. Apesar de a percentagem de compras efectuadas por residentes no estrangeiros não ser tão expressiva como alguns de nós poderíamos pensar (7,2% segundo os dados do INE, para generalidade do território nacional), a sua presença é suficiente para balizar os preços por cima.
Num país com tantas assimetrias territoriais, o sector imobiliário não é excepção: cerca de 40% das transações de habitação deram-se na Área Metropolitana de Lisboa, onde se concentraram grande parte destes investidores estrangeiros, o que impossibilita um alívio nos preços de venda.
Poderão os preços da habitação baixar ainda em 2023 e tal resultar num aumento das vendas?
Sendo que a curto prazo não se espera nenhuma alteração nos dois principais factores que ditam a não descida dos preços da habitação (reduzida oferta; investidores estrangeiros), prevejo que os valores/m2 se mantenham em alta.
Independentemente das opiniões que tenhamos do Programa “Mais Habitação”, que visa resolver o problema do acesso à habitação em Portugal, não se espera que venha a surtir efeitos a curto prazo, dado que para colocar mais habitação no mercado de venda tem de se passar por todo um processo de projecto, licenciamento, financiamento e construção, que naturalmente demora o seu tempo.